di Gino Pagliuca
Prezzi aumentati del 2,1% nel 2021, in media tre clienti per ogni immobile in vendita. Più richieste per le case tra 200 e 250 metri quadrati, l’offerta è fatta per il 70% da residenze fino a 21 milioni di euro. Lo studio di Vmp: crescita del 10% anche nel 2022
Nel mercato della casa del centro di Milano vige una forma particolare di 3 per 1: per ogni immobile in vendita ci sarebbero almeno tre potenziali acquirenti. Alla prova dei fatti poi succede che non tutte le case in offerta si vendono in fretta: chi ha ottime disponibilità economiche tende ad essere molto esigente mentre la qualità delle case in vendita spesso latita o comunque non è in linea con le aspettative di guadagno di chi vende. Quando invece il rapporto tra qualità e offerta è corretto le case restano sul mercato pochi giorni e il margine di trattativa sul prezzo iniziale è zero. È un’analisi che negli ultimi mesi abbiamo sentito da tutti gli operatori sul mercato immobiliare del pregio di Milano e che viene ribadita da un interessante rapporto della società specializzata Vmp-Vincenzo Monti Prestige di cui il Corriere è in grado di anticipare i contenuti.
Case a Milano, la mappa dei prezzi delle residenze di pregio – Il report Vmp-Vincenzo Monti Prestige
Lo studio fotografa un mercato 2021 effervescente con prezzi aumentati su base annua del 2,1% e che si attestano in media a 10.950 euro al metro quadrato. Il valore complessivo delle residenze di pregio vendute nel centro storico lo scorso anno ha toccato 866 milioni di euro, con un balzo del 30,8% rispetto a un 2020 che però non fa testo per il lockdown e la mancanza di acquirenti stranieri. La domanda di pregio si indirizza prevalentemente su case tra i 200 e 250 metri quadrati (quindi su cifre che vanno dai due milioni di euro in su) o all’interno della «cerchia», dove però gli immobili grandi, luminosi e con buone performance energetiche non sono certo facili da trovare, così come sono rare le opportunità di acquisire una casa con posto auto (l’80% ne è sprovvisto).
L’aumento dei prezzi
Come rileva Andrea Pincherli Vicini, ceo & founder di Vmp, «l’aumento dei prezzi richiesti da parte dei venditori è stato registrato in particolare per le abitazioni ai piani alti, inserite in stabili particolarmente importanti dal punto di vista sia della localizzazione che da quello storico-architettonico, nei cosiddetti “Trophy Building” o negli stabili di nuova e recente realizzazione, a maggior ragione se impreziositi da balconi, terrazze o giardini anche privati».
Traducendo sulla mappa di Milano, se si esce dalla cerchia dei Navigli ci si riferisce certamente alle torri di Porta Nuova e di Citylife ma anche a palazzi iconici dell’architettura del Novecento in città, come la Torre Velasca (naturalmente agli ultimi piani), la Torre Magistretti di via Revere, i Grattacieli Gronchi di via Vincenzo Monti, o edifici di minore altezza ma sempre firmate da archistar, come le case di Giò Ponti in corso Venezia o quelle di Terragni e Portaluppi a corso Sempione.
Le offerte
Attualmente l’offerta è fatta per il 70 per cento da residenze fino a 2 milioni di euro, che paradossalmente fanno più fatica a trovare acquirenti perché di dimensioni ridotte per chi cerca in questo particolare segmento del mercato; un altro 21 per cento è rappresentato da abitazioni di valore oscillante tra i due e i tre milioni e per il restante 9 per cento si arriva fino a cinque milioni di euro. Gli immobili più difficili da vendere, e comunque a valori molto lontani da quelle dei piani alti, sono gli appartamenti al pianterreno, spesso oggetto di cambi d’uso (da casa a ufficio e ritorno): se la dimensione lo permette vengono acquistati prevalentemente da investitori che poi li frazionano o per creare appartamenti da mettere sul mercato degli affitti brevi o da rivendere lucrando sulla plusvalenza legata alla ristrutturazione.
Le zone al top
Quanto alle zone top, non sorprende certo trovare nella tabella che pubblichiamo saldamente al primo posto nella classifica delle quotazioni il Quadrilatero (case ristrutturate a nuovo a 15.500 euro al metro); ma se ci riferiamo al segmento degli appartamenti più esclusivi i 17.500 euro di Monte Napoleone sono seguiti non da lontano dai 16.900 di corso Venezia o dai 16.250 euro di corso Magenta o dai 15.500 di Porta Nuova. Lo studio di Vmp prevede per il 2022 un incremento del 10% delle transazioni di immobili di case di pregio, che dovrebbero attestarsi poco sotto le 600 unità, e un aumento dei valori del 2 per cento.