La donazione
- lo spirito di liberalità;
- l’arricchimento del donatario.
- per ingratitudine del donatario: cioè qualora il donatario abbia commesso atti particolarmente gravi nei confronti del donante o del suo patrimonio;
- per sopravvenienza di figli: cioè qualora il donante abbia figli o discendenti ovvero scopra di averne successivamente alla donazione.
Tutela degli eredi legittimari
La donazione è un atto “a rischio”, che può pregiudicare la successiva circolazione dei beni donati o l’ottenimento di un finanziamento garantito dal bene donato. La legge, infatti, tutela alcune categorie di familiari (legittimari), riservando agli stessi una quota di eredità (legittima) anche contro una volontà del defunto espressa in una donazione. Questi soggetti sono i discendenti (figli e nipoti), gli ascendenti (genitori, nonni, e così via) e il coniuge: se le donazioni, pur sempre valide ed efficaci, al momento della morte del donante dovessero risultare lesive dei diritti di un legittimario, questo potrà agire in giudizio per renderle inefficaci (azione di riduzione). La tutela del legittimario, inoltre, può coinvolgere anche terzi che abbiano acquistato diritti dal donatario (comprese le banche che per la concessione di un mutuo abbiano ricevuto in garanzia un immobile oggetto di donazione). Infatti, qualora il donatario non abbia beni sufficienti per soddisfare le eventuali pretese del legittimario, si potrà chiedere la restituzione del bene all’acquirente stesso (azione di restituzione), il quale avrà la facoltà di liberarsi con il versamento di una somma corrispondente. I legittimari non possono rinunciare al loro diritto di agire in giudizio, finché colui della cui eredità si tratta è ancora in vita, neanche prestando il loro assenso alla donazione; solo quando il donante sarà morto, potranno prestare acquiescenza alla donazione compiuta.Credito d’imposta prima casa
Qualora si proceda all’acquisto di una “PRIMA CASA” – entro un anno dall’alienazione di una precedente abitazione acquistata con tali agevolazioni – si avrà diritto ad un CREDITO D’IMPOSTA.
Questo credito è pari all’imposta di registro, ovvero all’iva, pagata in sede di primo acquisto. Se il credito è superiore alla nuova imposta dovuta, lo stesso, si esaurisce in quest’ultima e non è rimborsabile.
Il credito d’imposta può essere utilizzato in diversi modi, a scelta della parte acquirente.
Potrà essere utilizzato immediatamente, in sede di acquisto della nuova “prima casa”, in diminuzione dell’imposta di registro dovuta per quest’atto; non potrà peraltro essere utilizzato a valere sull’iva se il nuovo acquisto è soggetto a tale imposta.
Quando l’acquirente lo reputi più conveniente, il credito potrà essere utilizzato anche in un momento successivo:
– in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sulle successioni e donazioni, dovute sugli atti e denunce presentate successivamente al sorgere del credito, o
– in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base a dichiarazione da presentarsi successivamente al sorgere del credito, oppure
– in compensazione, ai sensi del decreto legislativo 241/1997.
Qualora la parte voglia utilizzare immediatamente il credito, portandolo in detrazione dell’imposta di registro sul riacquisto, è necessario che la stessa ne faccia richiesta espressa in atto – indicando gli estremi degli atti di acquisto e di vendita del primo immobile agevolato – e precisando l’ammontare dell’imposta a suo tempo pagata. Per questo motivo sarà necessario fornire allo studio: copia dell’atto di acquisto e di quello di vendita, nonché la vecchia fattura d’acquisto se si trattava di atto soggetto ad iva (poiché anche l’iva pagata per il primo acquisto costituisce un credito che può essere portato in diminuzione dell’imposta di registro relativa al nuovo acquisto).
Il credito d’imposta continua a operare anche in caso siano vendute e riacquistate per più volte “prime case”. Per determinare il credito, si considera comunque, di volta in volta, solo quello dipendente dall’acquisto immediatamente precedente, non rilevando gli altri.
La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 19/E del 2001 ha riconosciuto il credito d’imposta anche a chi ha acquistato un’abitazione in iva prima del 22 maggio 1993, seppur all’epoca – per fruire di tale minor aliquota – non fossero previsti particolari requisiti. Sarà necessario, a tal fine, dichiarare nell’atto di acquisto della nuova abitazione di essere stato in possesso dei requisiti “prima casa”, in relazione all’immobile alienato, al momento del suo acquisto.
Quali sono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa?
Le AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA” sono concesse, oltre che per l’acquisto della piena proprietà dell’abitazione, anche per l’acquisto del diritto di usufrutto, uso o abitazione, o della sola nuda proprietà. Queste agevolazioni, dal 1° gennaio 2014, consentono l’applicazione di un’imposta di registro proporzionale in misura del 2% – invece di quella ordinaria del 9% – ovvero, nel caso di acquisto da costruttore, l’IVA ridotta al 4% – invece di quella ordinaria del 10%.
Per godere di queste agevolazioni occorrono, però, una serie di REQUISITI, oggettivi e soggettivi:
1) Innanzitutto, l’immobile acquistato deve essere un’abitazione non di lusso
2) L’ubicazione dell’abitazione acquistata deve essere nel Comune di residenza dell’acquirente, ovvero in quello ove svolge la propria attività di lavoro o di studio. L’acquirente può richiedere le agevolazioni anche impegnandosi a trasferire la propria residenza nel Comune ove è sito l’immobile, entro diciotto mesi dall’acquisto. Trascorsi i termini di legge, se la residenza non viene trasferita, l’acquirente decade dalle agevolazioni ed è tenuto a pagare la differenza d’imposta, oltre alle sanzioni amministrative e agli interessi di legge.
Ai soli fini dell’acquisto agevolato – diversamente da quanto richiesto ai fini delle imposte dirette sulla proprietà – non è richiesto che l’acquirente adibisca l’immobile acquistato a propria abitazione principale. Non è pertanto necessario che la residenza sia trasferita nell’abitazione acquistata, ma è necessario che essa sia nel territorio del Comune in cui si trova l’abitazione.
3) L’acquirente non deve essere proprietario, né usufruttuario esclusivo o in comunione con il coniuge, di un’altra abitazione situata nel Comune ove è sito l’immobile da acquistare. Non è dunque di ostacolo alla fruizione delle agevolazioni, l’essere proprietario ad esempio di un ufficio, come pure l’essere titolare del solo diritto di nuda proprietà – purché con persona diversa dal coniuge – di un’abitazione sita nello stesso Comune, sempreché per il suo acquisto non abbia già usufruito di tali agevolazioni.
4) L’acquirente non deve neppure essere proprietario, usufruttuario, o nudo proprietario, questa volta su tutto il territorio nazionale, di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”. La preclusione, in questo caso, riguarda anche la comproprietà di una quota, fatta eccezione per il caso in cui ciò che si sta acquistando sia l’altra quota di comproprietà, oppure il diritto di usufrutto o di nuda proprietà della stessa casa di abitazione per la quale in sede di acquisto si sia già usufruito delle agevolazioni “prima casa”.
A seguito della modifica introdotta dalla legge 208/2015, è possibile usufruire delle agevolazioni “prima casa”, laddove ci si impegni ad alienare, a qualsiasi titolo, la precedente abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, entro un anno dall’acquisto della “nuova” prima casa.
Le agevolazioni non sono comunque precluse a chi acquista a titolo oneroso una “prima casa”, pur avendo goduto di detta agevolazione in sede di successione o donazione, poiché – come si legge dall’Agenzia delle Entrate – gli ambiti di applicazione delle due leggi sono diversi. È peraltro necessario che il Comune dove si sta acquistando a titolo oneroso, non coincida con quello in cui si è acquistato a titolo donativo o successorio, poiché in tal caso, verrebbe comunque meno il requisito di cui al punto 3.
È possibile usufruire delle agevolazioni “prima casa” anche in sede di acquisto di unità ad uso accessorio, destinate a costituire PERTINENZE DELL’ABITAZIONE – sia nel caso di acquisto contestuale a quello dell’abitazione, sia nel caso di acquisto successivo – sempreché l’abitazione alla quale detti beni vengono resi pertinenziali sia stata acquistata avvalendosi delle stesse agevolazioni.
I beni accessori riguardano le seguenti categorie catastali:
– C/2 (cantine, magazzini e locali di deposito);
– C/6 (rimesse, autorimesse, stalle e scuderie);
– C/7 (tettoie chiuse o aperte).
Essi si devono trovare nello stesso Comune – o in Comune limitrofo – ove è sita l’abitazione alla quale vengono pertinenziati e in prossimità di essa, anche se non ubicate nello stesso stabile del bene principale. Le agevolazioni potranno essere richieste per l’acquisto di una sola pertinenza per ciascuna delle categorie catastali sopra elencate. Ad esempio sarà possibile acquistare con le agevolazioni “prima casa” una cantina e un box, ma non due cantine.
Le agevolazioni “prima casa” spettano anche a chi acquista due ABITAZIONI CONTIGUE destinati a essere fusi per costituire un’unica abitazione, o a chi acquista una porzione di fabbricato confinante con la propria abitazione, già in precedenza acquistata con le agevolazioni “prima casa”, allo scopo di ampliarla. L’unico limite è che, dopo la fusione catastale in un’unica unità immobiliare, l’abitazione derivatane, abbia le caratteristiche di abitazione non di lusso.
Cos’è la regolarità urbanistica di un immobile?
Quando si parla di regolarità urbanistica è opportuno ricordare che, ad ogni immobile deve corrispondere un progetto depositato presso il comune in cui è ubicato, che lo legittima e lo rende conforme alle normative vigenti.
La conformità o meno dell’immobile è di fondamentale importanza in caso di compravendita o di richiesta di un mutuo, per la quale va prodotto il cosiddetto certificato di conformità urbanistica, e non solo.
Il tema della regolarità urbanistica è tornato alla ribalta in relazione all’accesso al Superbonus al 110%.
Come previsto dal Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01, ogni immobile, per essere realizzato, deve ricevere autorizzazione da un procedimento dell’amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo.
La regolarità urbanistica non è altro che la corrispondenza tra il progetto depositato al comune e lo stato di fatto dell’immobile.
Semplificando, tra ciò che è stato dichiarato e ciò che è stato concretamente realizzato non devono sussistere differenze.
I condoni edilizi del 1985, 1994 e 2003, consentivano proprio di regolarizzare l’immobile, in presenza di una Concessione in Sanatoria.
Spesso si fa confusione tra regolarità urbanistica e quella catastale.
Regolarità Catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali conservati al Catasto. Il Catasto è un ufficio con funzioni prettamente fiscali, quindi non dimostra nulla sulla regolarità edilizia. Questo vuol dire che si potrebbe avere un edificio abusivo ma comunque accatastato;
- Regolarità Urbanistica: come spiegato prima, si tratta della corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui il comune ha autorizzato la realizzazione dell’immobile.
Senza un certificato di conformità a conferma della regolarità urbanistica non è possibile procedere ad una compravendita, non si può effettuare un rogito notarile, né richiedere un mutuo per l’acquisto dell’immobile.
Di conseguenza, è di fondamentale importanza la verifica della regolarità urbanistica della casache si intende vendere o acquistare, per evitare di incappare in vincoli e blocco della transazione.
Oltre alle compravendite e all’accesso ad un mutuo, la regolarità urbanistica è anche richiesta nel caso di interventi e lavori edili di ristrutturazione.
Infine, la regolarità urbanistica è un requisito previsto anche per l’accesso a bonus fiscali e detrazioni, come nel caso del recente Superbonus 110%.
L’applicazione del Superbonus 110% prevede la non fruibilità di questa agevolazione in presenza di un abuso edilizio.
Secondo alcuni operatori del settore, sarebbe possibile usufruire del Superbonus al 110 anche in assenza di regolarità urbanistica, se le violazioni non superano il 2%.
Cosa sono le categorie catastali e cosa indicano?
Tutti gli immobili e gli edifici censiti e presenti sul territorio nazionale appartengono ad una specifica categoria catastale, in base alla loro natura e destinazione d’uso
Le categorie catastali sono “dei simboli che stanno ad indicare la destinazione d’uso delle unità immobiliari urbane”, come si legge sul sito ufficiale del Catasto, ovvero le categorie catastali indicano la destinazione d’uso di un immobile, e sono divise in 5 gruppi, contrassegnati con una lettera dell’alfabeto (A, B, C, D, E). A questi 5 gruppi si aggiunge poi un sesto, il gruppo F, che presenta caratteristiche particolari.
Gruppo A
Al primo gruppo, contrassegnato con la lettera A, appartengono i cosiddetti “Immobili a destinazione ordinaria” (così come le categorie B e C), ovvero immobili residenziali, uffici privati e pubblici, attività commerciali.
La categoria catastale del Gruppo A è così suddivisa:
- A/1 – Abitazione di tipo signorile: Appartengono a questo sottogruppo le abitazioni un tempo nobiliari, con particolari rifiniture pregiate anche a carattere storico;
- A/2 – Abitazione di tipo civile: rientrano in questa fattispecie le normali abitazioni, con rifiniture semplici di impianti e servizi;
- A/3 – Abitazioni di tipo economico: come suggerisce il nome, si riferisce a fabbricati realizzati con caratteristiche e rifiniture economiche sia nei materiali utilizzati che per gli impianti tecnologici;
- A/4 – Abitazioni di tipo popolari: sono abitazioni molto modeste, nelle rifiniture, nei materiali di costruzione e con impianti limitati;
- A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare: si tratta di abitazione facenti parte di fabbricati di basso livello, privi di impianti e servizi igienici. Questa categoria è ormai in disuso;
- A/6 – Abitazione di tipo rurale: appartengono a questa categoria le abitazioni a servizio delle attività agricole;
- A/7 – Abitazione in villini:sono abitazioni con un minimo di verde o cortile privato o comune. Possono essere singole, a schiera oppure a piani;
- A/8 – Abitazione in villa: rientrano in questa categoria le abitazioni di pregio con rifiniture di alto livello, dotate di grandi giardini o parchi a servizio esclusivo;
- A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici: non serve spiegare quali immobili appartengono a questa categoria, più che esplicita già nel nome;
- A/10 – Uffici e studi privati:si tratta di unità immobiliari destinate ad attività professionali;
- A/11 – Abitazioni o alloggi tipici dei luoghi: appartengono a questa categoria quelle case tipiche di un luogo, come i trulli in Puglia, i sassi di Matera o i rifugi di montagna.
Gruppo B
La categoria catastale del Gruppo B identifica gli edifici che ricoprono funzioni pubbliche.
- B/1 –Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme;
- B/2 – Case di cura e ospedali senza fine di lucro;
- B/3 – Prigioni e riformatori;
- B/4 – Uffici Pubblici;
- B/5 –Scuole e laboratori scientifici;
- B/6 – Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie (solo se non inseriti all’interno di edifici appartenenti alla categoria A/9), circoli ricreativi e culturali ed attività similari se non hanno fine di lucro, sedi culturali che non hanno scopi economici e non sono già in palazzi storici;
- B/7 – Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto.
- B/8 –Magazzini sotterranei per depositi di derrate.
Gli edifici appartenenti a questa categoria catastale è prevista, ad oggi, l’esenzione IMU.
Gruppo C
Alla categoria catastale del Gruppo C appartengono gli edifici che destinati ad attività e funzioni commerciali.
- C/1 – Negozi e Botteghe: si riferisce ai locali commerciali adibiti alla vendita o rivendita di prodotti;
- C/2 – Magazzini e locali di Deposito;
- C/3 – Laboratori per arti e mestieri:si tratta di locali destinati all’esercizio della professione di artigiano;
- C/4 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi: appartengono a questa categoria le strutture destinate all’esercizio delle attività sportive private senza fine di lucro;
- C/5 – Stabilimenti balneari e di acque curative, privati, senza fine di lucro;
- C/6 – Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse: rientrano in questa categoria, ad esempio, garage, box auto o posti macchina;
- C/7 – Tettoie chiuse od aperte.
Gruppo D
Con le categorie catastale del Gruppo D ci si sposta in una differente destinazione d’uso, non più a “destinazione ordinaria”, definita “a destinazione speciale o particolare”.
Insieme al successivo gruppo E, infatti, ci si riferisce a immobili che svolgono funzioni industriali e commerciali speciali o di interesse collettivo.
- D/1 – Opifici: con questo termine ci si riferisce a capannoni, fabbriche, strutture dove viene lavorata e trasformata la materia prima;
- D/2 – Alberghi e pensioni (con fine di lucro);
- D/3 – Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro);
- D/4 – Case di cura ed ospedali (con fine di lucro);
- D/5 –Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro);
- D/6 –Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro): rientrano in questa categoria club sportivi, campetti, piscine ecc;
- D/7 – Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni: si tratta di una categoria molto particolare. Un esempio sono le stazioni di rifornimento carburante;
- D/8 – Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni: ad esempio grandi negozi e centri commerciali;
- D/9 – Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio;
- D/10 – Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole. Appartengono a questa categoria i vecchi fabbricati agricoli.
Gruppo E
Si tratta dell’altro gruppo relativo a immobili con destinazione speciale o particolare, al quale appartengono le seguenti categorie catastali:
- E/1 –Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei;
- E/2 – Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio;
- E/3 –Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche;
- E/4 –Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche;
- E/5 –Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze;
- E/6 – Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale;
- E/7 – Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti. Quindi, chiese, cattedrali, ecc;
- E/8 – Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia;
- E/9 – Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.
Come nel caso del gruppo B, gli edifici appartenenti a questo gruppo catastale sono esenti dal pagamento dell’IMU.
Gruppo F
Infine, va menzionato l’ultimo gruppo catastale, il gruppo F, al quale appartengono beni comuni non censibili.
Si tratta di categorie catastali impiegate solo per necessità di inventario, che identificano immobili e unità che, per loro stessa natura, non sono capaci di produrre reddito:
- F/1 – Area urbana: si tratta di aree o corti a piano terra di fabbricati già accatastati all’urbano;
- F/2 – Unità collabenti: ovvero fabbricati rovinati o abbattuti, con tetto crollato e inutilizzabili;
- F/3 – Unità in corso di costruzione;
- F/4 – Unità in corso di definizione;
- F/5 – Lastrico solare: con questo termine si indicano terrazze e aree libere sopra unità immobiliari preesistenti.
Le categorie catastale determinano la rendita catastale e, di conseguenza, l’importo dell’IMU da versare nelle casse del comune in cui è ubicato l’immobile.
Come si calcola il valore catastale?
Il valore catastale dei fabbricati a uso abitativo (diversi dalla “prima casa”) si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120:
Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120
Cos’è la superficie catastale di un immobile?
Come si legge sul sito del Catasto,
La superficie catastale, intesa al catasto fabbricati, https://www.catasto.it/fabbricati.html rappresenta la somma delle varie tipologie di superficie di una unità immobiliare urbana, dalla parte principale presa per intero, inclusi lo spessore dei muri sino ad un massimo di cm 50, agli accessori diretti ed indiretti considerati nella percentuale come stabilito dall’allegato C del DPR del 23 Marzo 1988 n° 188.
Nello specifico quindi, per quanto riguarda le sole abitazioni bisognerà considerare e fare la somma, delle superfici di un immobile come di seguito:
Tipologia A – Vani principali e accessori diretti: considerati al 100%, rappresentano tutte le camere principali, corridoi, ripostigli e bagni, calcolati in superficie lorda, inclusi lo spessore totale dei muri interni e perimetrali sino ad un massimo di cm 50 per i muri di proprietà e cm 25 per i muri comuni.
Tipologia B – Vani accessori indiretti comunicanti: considerati al 50% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali ad esempio soffitte, cantine e similari.
Tipologia C – Vani accessori indiretti non comunicanti: considerati al 25% qualora gli stessi accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali ad esempio soffitte, cantine e similari, risultano non comunicanti direttamente con l’unità immobiliare, ad esempio la soffitta per l’ultimo piano è indiretta comunicante, a prescindere che sia da una scala interna o dalla scala condominiale, mentre per un appartamento a due o più piani inferiori diventa indiretta non comunicante.
Tipologia D – Balconi, Terrazzi e simili comunicanti: questa superficie di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, computata nella misura:
– del 30% fino al raggiungimento di mq 25;
– del 10% per l’eccedenza dei mq 25;
Tipologia E – Balconi, Terrazzi e simini non comunicanti: se non comunicanti invece, la superficie di pertinenza della singola unità immobiliare va computata nella misura:
– del 15% fino al raggiungimento di mq 25;
– del 5% per l’eccedenza dei mq 25;
Aree scoperte o assimilabili – Corti, cortili, piazzali, giardini e simili: l’area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura:
– Per le ABITAZIONI del 10% per cento, fino al raggiungimento della superficie dei vani principali e accessori diretti, del 2% per la parte eccedente.
– Per VILLE e VILLINI del 10% per cento, fino al raggiungimento del quintuplo della superficie dei vani principali e accessori diretti, del 2% per la parte eccedente.
Per le categorie di immobili diverse dalle abitazioni si rimanda sempre all’allegato C del DPR 188/88.
Nel Decreto del Presidente della Repubblica del 23/03/1998 n. 138, precisamente nell’Allegato C, sopra citato, è infine spiegato come viene determinata la superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (quindi edifici residenziali).
- i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono calcolati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50% fino ad uno spessore massimo di 25 cm;
- La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale;
- La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari, sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.
Queste informazioni, unite alle modalità di calcolo indicate prima, consentono la definizione delle superficie catastale dell’immobile, su cui si basa, ad esempio, la Tassa sui Rifiuti comunali.
Classificazione energetica di un immobile
La classe energetica di un immobile è un valore, espresso tramite l’utilizzo di una lettera dell’alfabeto, che indica il livello di consumi energetici riscontrati dai rilievi effettuati dal tecnico abilitato.
La classe energetica di un immobile può variare dalla lettera G alla lettera A4, dove G indica il livello di consumi meno efficiente e A4 quello più efficiente:
- Classe A4;
- Classe A3;
- Classe A2;
- Classe A1;
- Classe B;
- Classe C;
- Classe D;
- Classe E;
- Classe F;
- Classe G.
Per la determinazione della classe energetica complessiva dell’edificio il certificatore determina l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile dell’edificio di riferimento e calcola l’indice di prestazione energetica non rinnovabile per l’immobile oggetto dell’attestazione: si individua così la classe energetica da attribuire in base alla seguente tabella:
Cos’è l’attestato di prestazione energetica per gli immobili (APE)?
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L’attestato di prestazione energetica degli immobili (APE) è un documento obbligatorio, della durata di 10 anni, che certifica il consumo energetico e l’isolamento termico di un determinato edificio (per conservarne la validità bisogna garantire i controlli della caldaia previsti dalla legge).
La definizione che troviamo all’interno del Decreto Legge 4 giugno 2013, n. 63, è la seguente: “documento, redatto nel rispetto delle norme contenute nel presente decreto e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti, che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l’utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica”.
Questo documento è obbligatorio in fase di compravendita di un immobile, di costruzione di un nuovo immobile e in fase di registrazione di un nuovo contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate, nonché in caso di ristrutturazioni importanti dell’edificio, tali da variare l’indice di prestazione energetica dello stesso.
Per ottenere l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è necessario rivolgersi ad un tecnico abilitato, regolarmente autorizzato, che provvederà poi a registrarlo presso l’Ufficio del Catasto Energetico regionale. Il certificatore, attraverso l’ausilio di specifici software, effettua un’analisi energetica dell’immobile prendendo in considerazione le caratteristiche geometriche e di esposizione dell’immobile, le caratteristiche delle murature e degli infissi, la tipologia degli impianti presenti per il riscaldamento, il raffrescamento e la produzione di acqua calda sanitaria, eventuali impianti di ventilazione meccanica ed eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile, elabora i calcoli e rilascia l’APE, nel quale sintetizza le caratteristiche energetiche dell’immobile.
Cos’è la classe energetica di un immobile?
La classe energetica di un immobile corrisponde ad un punteggio attribuito alle prestazioni energetiche dello stesso, prendendo in esame determinati parametri quali: il fabbisogno di energia primaria non rinnovabile per la climatizzazione invernale ed estiva (EPH,nren ed EPC,nren), il fabbisogno di energia per la produzione di acqua calda sanitaria (EPW,nren), il fabbisogno di energia per la ventilazione meccanica (EPV,nren) e, per immobili non residenziali, il fabbisogno di energia per l’illuminazione artificiale e il trasporto di persone o cose, rispettivamente EPL,nren e EPT,nren.
Questo è quanto indicato nelle “Linee guida nazionali per l’attestazione della prestazione energetica degli edifici”, consultabile sulla gazzetta ufficiale a questo link qui https://www.gazzettaufficiale.it/do/atto/serie_generale/caricaPdf?cdimg=15A0520000100010110001&dgu=2015-07-15&art.dataPubblicazioneGazzetta=2015-07-15&art.codiceRedazionale=15A05200&art.num=1&art.tiposerie=SG
La classe energetica è quindi un elemento fondamentale perché ci indica da subito a quale spesa si andrà incontro quando si tratta di riscaldare o rinfrescare un determinato immobile perché una classe energetica elevata si traduce immediatamente in minori consumi.
Ai fini della classificazione, la prestazione energetica dell’immobile è espressa attraverso l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile, che indica “la quantità annua di energia primaria non rinnovabile necessaria per soddisfare i vari bisogni connessi a un uso standard dell’edificio, divisa per la superficie utile dell’edificio ed espresso in kWh/m2 anno, in relazione alla superficie utile di riferimento”. Questo dato è essenziale per l’elaborazione del cosiddetto APE, Attestato di Prestazione Energetica,.
Come si seleziona il potenziale conduttore
Come riteniamo che l’agente immobiliare debba essere cortese e professionale nei modi, vestirsi in modo adeguato ed esprimersi in un italiano corretto, nonché arrivare all’appuntamento in orario e preparato, così riteniamo che i potenziali clienti nonché soprattutto i potenziali inquilini debbano comportarsi nella stessa maniera.
Quindi, siamo sinceri, nel momento in cui dobbiamo valutare un potenziale conduttore, guardiamo innanzitutto la faccia, come si pone e come parla, aspetti che ci danno subito l’idea di che tipo di rapporto potrò intrattenere con questa persona. In seguito, ovviamente andremo a controllare che possa agevolmente far fronte all’onere economico dell’affitto, che significa non solo verificare che ha la disponibilità economica per far fronte all’impegno preso, ma anche verificare dove andare eventualmente a prendere i soldi se non paga. In alternativa chiediamo che il conduttore si obblighi a rilasciare al locatore una fideiussione di primario istituto bancario italiano – a prima e semplice richiesta scritta, ogni eccezione rimossa ed esclusa la preventiva escussione del debitore principale – per l’importo pari a tre/sei/12 mensilità del canone di locazione a titolo di deposito cauzionale, da restituire a fine e buon esito del rapporto di locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale. In alternativa chiediamo che un’altra persona faccia da garante.
Cos’è il deposito prezzo?
Al momento del rogito, la parte acquirente versa l’intero PREZZO, salvo che le parti abbiano concordato un pagamento dilazionato, ovvero il saldo prezzo, nel caso siano già stati pagati acconti o caparre da imputare al prezzo.
Il prezzo deve essere pagato mediante assegni circolari, se non diversamente concordato.
Ricordiamo che la legge vigente vieta i pagamenti in contanti per importi complessivi pari o superiore a 3.000 euro e che gli assegni d’importo superiore devono essere emessi con la clausola “non trasferibile”.
Le parti sono altresì tenute per legge a dichiarare, sotto responsabilità giurata, tutte le modalità di pagamento del prezzo, ivi incluse quelle relative ad acconti e caparre. Per questa ragione le parti sono tenute a consegnare al notaio una copia di tutti i pagamenti effettuati prima del rogito.
Con decorrenza dal 29 agosto 2017, (legge n. 124/2017) è facoltà anche di una sola delle parti, di richiedere al notaio rogante il DEPOSITO DEL PREZZO o del saldo prezzo su un conto intestato al notaio e a ciò dedicato, con l’incarico di versarlo al venditore dopo la trascrizione della compravendita e dopo aver verificato l’insussistenza di gravami diversi e ulteriori che possano pregiudicare l’acquisto. Questo conto dedicato costituisce un patrimonio separato rispetto a quello del notaio ed è per legge impignorabile.
L’obbligo di registrazione del contratto preliminare da parte dei mediatori immobiliari
I mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività. In generale, per gli affari conclusi con l’intervento degli agenti immobiliari, è obbligatorio richiedere la registrazione per:
- i contratti preliminari
- l’accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita. Non sono, invece, soggetti a registrazione:
- gli incarichi di vendita conferiti al mediatore
- la proposta di acquisto
- l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
Perché affidarsi a TAAZ? Alessandra e Alfredo, Alta Sartoria Immobiliare di Milano
Affidarsi a TAZZ significa poter contare su agenti immobiliari professionisti del settore che, con grande serietà e preparazione, offrono un servizio completo e puntuale per la vendita e la locazione del tuo immobile, consentendoti di arrivare a rogito o a chiusura di un contratto di locazione con la massima serenità.
Noi di Taaz facciamo alta moda immobiliare, ovvero svolgiamo un lavoro di sartoria immobiliare, una strategia su misura per ogni tipologia di immobile e di cliente, cliente con il quale instauriamo un rapporto di fiducia reciproca e di reciproco rispetto. Il nostro valore aggiunto è quello di essere sempre disponibili a risolvere qualsiasi problema possa insorgere in qualunque fase della trattativa, di alleviare qualsiasi tipo di incombenza, analizzando con la massima precisione tutta la documentazione, seguendo con scrupolosità ogni aspetto della trattativa in modo da poter arrivare a rogito senza brutte sorprese.
Valutazione preventiva dell’immobile (consiglio di commercializzazione), analisi preventiva di tutta la documentazione e scelta col cliente di un prezzo sensato in modo da scongiurare tempi di vendita molto lunghi con un prezzo di realizzo inferiore a quello che si sarebbe ottenuto con un prezzo di uscita più congruo.
I nostri clienti costituiscono una vera élite, persone disponibili a comprendere la nostra metodologia e a seguirci sempre con fiducia, consentendoci di svolgere il lavoro in maniera ottimale, fornendoci tutte le informazioni e la documentazione necessaria affinché sia la proprietà che il potenziale acquirente o futuro inquilino siano tutelati nella definizione di un contratto.
Per effettuare le diverse analisi ci avvaliamo di una rete di professionisti qualificati, quali notai, geometri, architetti, commercialisti ed avvocati che ci sostengono in quelle situazioni particolarmente complicate che necessitano di un’analisi di taglio molto specialistico.
Inoltre siamo iscritti alla F.I.M.A.A., una delle più importanti associazioni di categoria, che ci supporta quotidianamente con strumenti e servizi qualificati, con costanti aggiornamenti, con tutta la modulistica necessaria all’attività professionale, e ci fornisce attività di consulenza legale, contrattuale, fiscale, sindacale, previdenziale e disciplinare e pubblica da anni un listino dei prezzi degli immobili con archivio storico.
Insomma, scegli noi e sarai FELICE, scegli TAAZ!!!
Documenti richiesti per gli atti immobiliari
I principali documenti da richiedere per l’istruzione di una pratica immobiliare sono:
- Copia del documento d’identità (fronte-retro) e del codice fiscale (o tessera sanitaria) delle parti, con l’indicazione della residenza attuale delle parti.
- Consenso alla privacy
- In caso di persone giuridiche (aziende), si richiede copia di un documento d’identità del legale rappresentante, denominazione legale, sede e codice fiscale ed eventuale delibera con delega dei poteri.
- Incarico di vendita o di locazione (spesso si tratta di rapporti di fiducia per i quali non richiediamo neanche la firma di un incarico formale ma bastano due righe di autorizzazione alla commercializzazione ad un prezzo preventivamente discusso e concordato con la proprietà).
- Titolo di provenienza: rogito di acquisto o dichiarazione di successione, testamento, donazione o altro titolo idoneo a dimostrare la proprietà.
- Planimetria catastale recente per verificare la reale conformità urbanistica dell’abitazione, controllare che la planimetria catastale corrisponda allo stato di fatto dell’immobile.
- Visura catastale storica recente (noi ci occuperemo di fare una visura ipotecaria per verificare la presenza di eventuali ipoteche sull’immobile. L’ipoteca infatti si applica all’immobile e non a chi l’ha accesa, questo vuol dire che acquistando un immobile con una ipoteca quest’ultima ricadrà sull’acquirente.
- Copia di tutta la documentazione urbanistico/edilizia (concessione edilizia o altro titolo abilitativo salvo che l’immobile sia stato costruito prima del 1° settembre 1967) nonché titoli abilitativi relativi alle eventuali opere eseguite dai venditori successivamente all’acquisto (DIA, CIAL, condoni, ecc.) e relativo fine lavori.
- Attestato di certificazione/prestazione energetica (A.C.E./A.P.E.) da allegare poi alla proposta e successivamente al rogito e indispensabile fin dall’inizio per poter mettere sul mercato l’immobile.
- Documentazione relativa al condominio, ovvero ultimo consuntivo e preventivo delle spese condominiali, ultimi tre verbali di Assemblea e regolamento di condominio, per verificare le norme di comportamento previste, eventuali suoi vincoli, e il dettaglio delle spese da sostenere. E’ importante verificare se sussistono delle spese condominiali straordinarie già deliberate, nel qual caso il costo ricadrà sul precedente proprietario.
- Certificati di conformità impianti (elettrico e gas), necessari per la locazione, non obbligatori per la vendita (solo se richiesti espressamente dal proponente come condizione in proposta)
- Per i terreni: certificato di destinazione urbanistica in corso di validità (massimo 1 anno) da allegare in originale all’atto.
- Recapiti dell’amministratore di condominio con eventuale delega da parte del proprietario per poter avere il contatto diretto in caso di necessità di informazioni aggiuntive o per avere la liberatoria finale prima del rogito
In seguito, in sede di rogito, verranno inoltre richiesti dal notaio i seguenti documenti, che noi avremo cura di recuperare:
- Copia proposta di acquisto, che diventa contratto preliminare di compravendita nel momento in cui il proponente prende visione dell’accettazione della proposta da parte della proprietà. Si chiede inoltre copia del modello F23 attestante il pagamento delle relative imposte in seguito all’avvenuta registrazione.
- Copia degli assegni o dei bonifici bancari relativi ad eventuali pagamenti effettuati a titolo di acconto o caparra.
- Dati dell’eventuale mediatore immobiliare e copia dell’assegno a lui intestato o copia della contabile del bonifico a lui effettuato prima dell’atto definitivo con relativa fattura.
- In caso di richiesta di mutuo per finanziare l’acquisto si richiede l’indicazione della banca e il nominativo, con recapito telefonico, del referente della pratica di mutuo. Se invece l’acquirente paga il prezzo con accollo del mutuo esistente, si richiede copia della ricevuta dell’ultimo pagamento.
- Se ci sono ipoteche non ancora cancellate, copia della ricevuta di estinzione del mutuo e copia dell’assenso alla cancellazione, o documentazione che attesta la procedura di cancellazione tramite notaio;
- Come accennato in precedenza, dichiarazione dell’amministratore del condominio con la quale si attesta il pagamento di quanto dovuto per le spese condominiali e la dichiarazione che non esistono liti in corso con il condominio.
Come effettuare una corretta valutazione di un immobile
Diversi sono gli aspetti che influiscono sulla corretta valutazione di un immobile. La prima cosa che si prende come riferimento è la metratura. Ma non è solo la dimensione ad essere importante, ma anche il taglio dell’immobile, la disposizione più o meno razionale degli spazi interni nonché l’ottimizzazione degli ambienti. Fondamentale, nella definizione finale di un prezzo, è anche lo stato di conservazione dell’immobile: diverso è se si tratta di una casa da ristrutturare, nuova o già perfettamente ristrutturata. Importante è poi la destinazione d’uso: in base a come è stato accatastato e registrato un immobile si avranno valori diversi, ovvero a parità di metratura, un immobile residenziale ha chiaramente un prezzo diverso rispetto ad uno commerciale. Incidenza sul prezzo hanno anche gli spazi accessori ovvero tutti gli spazi esterni (giardino, balcone, terrazzo), ma anche il box auto, la cantina e un eventuale parcheggio esterno riservato. A Milano specialmente la presenza di un box auto può alterare notevolmente il prezzo di un appartamento perché come si sa non tutti gli immobili sono provvisti di box auto. Molto importante è poi la zona di riferimento poiché a Milano ci sono delle differenze enormi tra quartiere e quartiere a seconda anche di parametri a questi collegati (centralità, tranquillità, servizi, parcheggi, traffico, parchi pubblici…). Infine attenzione all’APE (Attestato di Prestazione Energetica) che certifica il consumo energetico e l’isolamento termico dell’edificio e quindi andrà a influire sui futuri costi di gestione che l’acquirente dovrà sostenere. Presenza o no di ascensore, piano, luminosità, vista, edificio, porta blindata, tipo di riscaldamento, domotica, sono altre caratteristiche da considerare. Infine, per la definizione corretta del prezzo, un’attenzione particolare va data anche al borsino immobiliare, ovvero un elenco che raccoglie tutte le compravendite avvenute in un certo periodo di tempo in una determinata zona geografica e che mostra quindi l’andamento dei prezzi al metro quadrato per i diversi immobili, a seconda dello stato interno dell’appartamento. Il borsino immobiliare viene compilato da esperti del settore immobiliare ed è consultato da tutti gli agenti immobiliari d’Italia, perché fornisce informazioni sempre aggiornate, fotografando inoltre i trend di mercato in un determinato periodo.
A che prezzo è meglio uscire sul mercato?
Il nostro consiglio è quello di uscire ad un prezzo abbastanza vicino al prezzo al quale si ha intenzione di chiudere la trattativa. Spesso si pensa che sia meglio pubblicare l’annuncio dell’immobile in vendita ad un prezzo maggiore in modo da poter avere un buon margine di trattativa per arrivare al prezzo desiderato, ma in questo modo l’annuncio rischia di non essere visto da tutti quei potenziali clienti che stanno magari cercando questa tipologia di immobile nella stessa zona, ma ad un prezzo più basso, che rientrerebbe nella fascia prezzo di chiusura desiderato dalla proprietà ma non nella fascia prezzo maggiorata. Chi cerca casa da comprare imposta sui portali immobiliari una ricerca con dei parametri ben precisi che gli permettono quindi di filtrare i diversi annunci in modo da ottimizzare i risultati della ricerca, che saranno il più vicino possibile a ciò che l’utente sta cercando, e il prezzo, il tetto massimo, è uno dei valori chiave. Inoltre rivedere al ribasso il prezzo dopo essere già usciti sul mercato è molto rischioso perché entra in gioco l’aspetto psicologico, ovvero nel potenziale cliente scatta l’idea che, forse, l’immobile possa valere ancora meno oppure che ci sono dei motivi o dei problemi per i quali il prezzo è stato rivisto. Inoltre, più annuncio resta online, più l’appartamento si deprezza in fase di trattativa, quindi questo è un tema di particolare delicatezza perché può compromettere l’immagine di un determinato immobile fino a renderlo difficilmente vendibile, identificandolo quasi come un “chiodo”.
Quali tasse si pagano per la registrazione del contratto preliminare?
Il contratto preliminare di compravendita (proposta accettata) deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione, 30 se ad effettuarlo è un notaio.
Per la registrazione è previsto il pagamento delle seguenti imposte:
- l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
- l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. Laddove si trattasse di atto pubblico o scrittura privata autenticata, l’imposta di bollo è invece di 155 euro);
Se il preliminare prevede il versamento, da parte dell’acquirente, di un anticipo, allora si deve pagare una imposta di registro – che sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita – pari:
- allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
- al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
Se l’immobile venduto è soggetto a IVA, invece, si segue questo schema:
- il versamento di un acconto va fatturato con addebito dell’Iva, con una imposta di registro fissa di 200 euro;
- la caparra confirmatoria non è soggetta a Iva. In questo caso di paga l’imposta di registro proporzionale pari allo 0,50%.
In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione. Se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.
CONTRATTO SOGGETTO A IVA
Anche quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:
• il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro)
• la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).